Hoy día nos parece muy extraño que quien adquiere alguna propiedad no vaya inmediatamente a inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero hace unos años era práctica habitual ahorrarse los impuestos de la transmisión suscribiendo únicamente un contrato privado, cuando sólo los documentos públicos tienen acceso al Registro de la Propiedad, así que una vez interrumpido el tracto sucesivo (la cadena de títulos) se deberá proceder a la reanudación del mismo, que tendrá que verificarse mediante acta de notoriedad o el expediente de dominio, según el artículo 200 de la Ley hipotecaria.

En cuanto a la reanudación del tracto sucesivo “no es necesario justificar ante el Registrador la cadena de transmisiones intermedias: basta con justificar la titularidad dominical actual del promotor de la finca en cuestión: la declaración judicial que así lo estime será suficiente para practicar la inscripción”, así lo declara la Resolución de 18 de Junio del 2002 de la Dirección general de los Registros y del Notariado.

Esta práctica habitual ha provocado y provoca problemas en la actualidad, casos como el referido, en que fincas que eran de nuestros abuelos, bisabuelos, y no eran inscritas en el registro de la propiedad, por lo que hoy en día resulta difícil probar la titularidad de las mismas.

En estos supuestos, el derecho hipotecario español regula el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Se trata de un procedimiento judicial, asimilable a los actos de jurisdicción voluntaria, que tiene como finalidad acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador, pudiendo también servir para reanudar el tracto sucesivo registral interrumpido, así como para registrar los excesos de cabida.

¿Cuál es el procedimiento a seguir en los supuestos en los que se tiene que llevar a cabo un expediente de dominio?

El procedimiento a seguir en los expedientes de dominio se regula en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, complementado por los artículos 272 y siguientes de su reglamento:

En primer lugar, trataremos la incoación del expediente de dominio.

El expediente se incoa mediante escrito presentado por los interesados o sus representantes ante el juez competente, independientemente del valor de la misma finca o fincas objeto del expediente de dominio, que será el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.

El escrito deberá contener:

– La descripción del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresión de los derechos reales constituidos sobre los mismos.
– Reseña del título o manifestación de carecer del mismo y, en todo caso, fecha y causa de la adquisición de los bienes.
– Determinación de la persona de quien procedan éstos y de su domicilio si fuera conocido.
– Relación de las pruebas con que pueda acreditarse la referida adquisición y expresión de los nombres, apellidos y domicilio de los testigos si se ofreciere prueba testifical.
Nombre y apellidos y domicilio de los dueños de las fincas colindantes, de los titulares de cualquier derecho real constituido sobre la que se pretenda inscribir, del poseedor de hecho de la finca si fuere rústica y del portero, o en su defecto, de los inquilinos, si fuere urbana.
– Y el iniciador podrá solicitar que se libre mandamiento ordenando la extensión de anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento.

El escrito inicial además, deberá acompañarse de la certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad, que expresará, según los casos:

a) La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.
b) La descripción actual según el Registro y la última inscripción del dominio de la finca cuya extensión se trate de rectificar.
c) La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los derechos reales.

En los supuestos a) y c) del párrafo anterior se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito.

Así, una vez admitido el escrito por el juez le dará traslado al Ministerio Fiscal y citará a las siguientes personas:
– A aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes si fueran conocidos.
– A quien tenga catastrada o amillarada la finca a su favor.
– A las personas que tengan algún derecho real sobre la finca según la certificación.
– A los titulares de fincas colindantes cuando el expediente tenga por objeto inmatricular fincas a registrar excesos de cabida.
– Al poseedor de hecho de la finca, si es rústica o al portero o inquilinos si fuere urbana cuando se trate de inmatricular o reanudar el tracto.
– Y a los cotitulares, cuando se pretendan inscribir participaciones o cuotas indivisas de una misma finca.

Y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y Juzgado Municipal a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.

Dichos edictos se publicarán también en el «Boletín Oficial» de la provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a 25.000 pesetas, y si excediere de 50.000 deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia.

En los casos a) y b) de la regla segunda se citará, además, a los titulares de los predios colindantes, y en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.

Estas personas pueden comparecer en el plazo de 10 días, alegando lo que a su derecho convenga, y si formulan oposición, se limitará a si el solicitante ha acreditado o no, la adquisición del dominio.

Transcurrido el plazo fijado, podrán el actor y todos los interesados que hayan comparecido proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.

Practicadas las pruebas en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión, oirá el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto, dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los incidentes.

Consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción solicitada.

Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a 5.000 pesetas, será verbal la audiencia a que se refiere la regla quinta.”

En cuanto a la resolución, el juez en vista de las alegaciones producidas y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial.

Este auto tiene dos particularidades:
– Es apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos para los incidentes. Contra la resolución de la Audiencia no cabe casación.
– La resolución del expediente no causa estado ni produce excepción de cosa juzgada, y no impedirá la incoación posterior del juicio declarativo ordinario por quien se considere perjudicado.

A continuación se explican los efectos que despliega este procedimiento.

El efecto general es el de proporcionar una titulación supletoria que como resulta del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y del artículo 283 del Reglamento Hipotecario, la constituye el testimonio judicial en que conste ser firme el auto que se inserta literalmente en el testimonio.

En cuanto a los efectos particulares se destacan:

En primer lugar, las inscripciones de inmatriculación practicadas al amparo del referido testimonio judicial, surten los efectos generales del sistema, pero no le afecta la vacatio de dos años que establece el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, ya que el vigente texto rectifica el criterio de la Ley Hipotecaria de 1944 y sólo establece la suspensión frente a terceros cuando se practica por título público de adquisición o certificación administrativa de dominio.

En segundo lugar, si el expediente tiene por objeto hacer constar en el registro la mayor cabida de las fincas inscritas, el referido testimonio judicial es el título que sirve para hacer constar en el registro tal exceso de cabida

Y en tercer lugar, cuando el objeto es reanudar el tracto sucesivo ininterrumpido, el testimonio, además de ser título inscribible, puede tener efectos cancelatorios respecto de posibles inscripciones contradictorias de cierta antigüedad, así resulta del artículo 202 de la ley hipotecaria, según el cual:

«Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición.

También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente.

Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente y éste será también inscribible.»

El efecto cancelatorio del expediente en tales casos se limita a los fines perseguidos por los mismos, es decir, que alcanza a los efectos de posesión o de dominio referentes a la misma finca que estén vigentes y se le opongan, pero no a los asientos vigentes de cargas, gravámenes o derechos reales.

En desarrollo de dicho precepto, el artículo 286 del Reglamento Hipotecario establece:

“El auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley, y necesariamente expresará que se han observado los requisitos exigidos, según los casos, por el citado artículo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la regla tercera del artículo 201 de la Ley.»